ОСМД: местные достижения и европейские перспективы
Вопрос объединения для Украины нынче актуален как никогда. И речь идет не только о консолидации и объединении вокруг общего дела — защиты страны от внешнего врага, но и для решения более бытовых, но от этого не менее важных задач. Еще в прошлом году вопрос создания ОСМД в стране обсуждался достаточно активно — анализировали плюсы и минусы, рассматривали подобные европейские модели и постоянно искали возможности модернизировать предложенную властью модель решения ситуации.
Но время шло, а скорость создания объединений ну никак не соответствовала тем временным рамкам, обрисованным еще год назад. И все же некоего положительного эффекта нам удалось добиться, более того, создать определенную тенденцию, пусть неспешного, но все же развития.
Коммунальные реалии
Жители Кропивницкого и области обладают уникальной неспешностью, которая иногда граничит с полной апатией ко всему, что происходит в стране. Подробности неспешной коммунальной реформы нам поведала директор департамента жилищно–коммунального хозяйства Ольга Довжук (на фото).
— Все мы знаем, что с июля прошлого года действует новый закон «Об особенностях осуществления права собственности в многоквартирном доме», который наиболее актуальным стал именно сейчас. Ведь согласно его положениям, населению давался ровно год, чтобы определиться с формой управления собственными домами. К сожалению, инертность, нежелание понимать, что за пределами нашей квартиры находится дом, который также принадлежит жильцам на праве совместной собственности, привели к тому, что, согласно нормам закона, уже в ближайшее время государство самостоятельно будет принимать решения вместо людей. Впрочем, подобная ситуация наблюдается нынче не только по нашей области, но и вообще по всей Украине.
На данный момент законодательно прописаны три формы управления многоквартирным домом: создание объединений совладельцев многоэтажек с созданием отдельного юрлица, управление домом без создания юрлица путем заказа тех или иных услуг по уходу за домом решением общего собрания жильцов, и третий вариант — избрание городской властью, на конкурсной основе, управляющей компании, которая будет в дальнейшем решать бытовые вопросы дома за счет, естественно, проживающих там горожан.
На сегодня практически вся нормативно–правовая база создания ОСМД и проведения конкурса для отбора управляющих компаний разработана. Внесены изменения к постановлениям Кабмина, которые регламентируют назначение жилищных субсидий и льгот на оплату коммунальных услуг населением.
Много было вопросов — начиная от того, продолжится ли программа жилищных субсидий для создавших ОСМД и до переоформлений договоров на обслуживание домов. Хочу сразу объяснить — создание объединения совладельцев многоквартирных домов никоим образом не касается вопроса получения субсидий. То есть, если ранее возмещениемваших трат занималась жилищно–эксплуатационная организация, то теперь вашу часть будет оплачивать ОСМД, при этом ничего переоформлять жильцам не нужно будет.
У нас в области за последние полгода прослеживается тенденция по увеличению количества ОСМД. Так, по состоянию на начало года в области насчитывалось 175 ОСМД, а уже на 1 июля таких объединений стало 225. Сейчас эта работа продолжается — многие жители области изъявили желание объединиться, посему мы проводим активную разъяснительную и консультативную кампанию, призванную минимизировать проблемы и сложности для населения. Это радует, ведь если ранее область достаточно сильно отставала от общеукраинской тенденции, то теперь дело сдвинулось с мертвой точки.
Не могу сказать, что проблем нет — мы все еще далеки от идеала, и многие районы все же достаточно сильно проседают в этом направлении. Например, Ульяновка, Новоукраинка, Александровка, Бобринец на данный момент среди отстающих.
В этом году, кроме Знаменки, где уже давно в бюджете предусматриваются средства для поддержки создания ОСМД и даже проводится конкурс на лучшее объединение, подобные программы заработали в Александрии и в Кировограде. Согласно нормам действующего законодательства, органы местного самоуправления могут финансового поддерживать созданные ОСМД в любых размерах, что должно, само по себе, послужить стимулом для других домов.
Есть, однако, и некоторые детали, которые важно будет урегулировать на местах. Если ранее перед созданием ОСМД город был обязан провести капитальный ремонт здания, то теперь такая норма отменена. А это значит, что вся полнота ответственности за поддержание дома в нормальном техническом состоянии теперь лежит на самих жильцах. Понятно, что в некоторых домах это практически невозможно, и именно подобные объекты городским властям стоило бы поддержать материально в первую очередь.
Европейский опыт: Польша
Не могли мы не поинтересоваться и европейским опытом, который для нашей страны является примером того, как может выглядеть наш жилой фонд, если все сделать правильно. Своими наблюдениями с нами поделился специалист в отрасли ЖКХ общественного движения «Европейская Украина» Евгений Фомичев, который более 5 лет занимается внедрением разнообразных социальных моделей ЕС в нашей стране.
— Начать можно с Польши, ведь, по сути, в начале 90–х мы имели приблизительно равнозначные условия, но пошли разными путями. Сейчас поляки полноправные члены Евросоюза, которые активно развиваются, используя как собственные наработки, так и опыт соседей по еврозоне. — говорит он.
До реформы в Польше существовали в большом количестве аналоги наших ЖЭКов, сейчас же их насчитываются единицы. Положительным фактором, который способствовал реформированию, стало кардинальное изменения законодательства. Как только появлялся какой–то юридический «нюанс», польский Сейм реагировал очень быстро и мобильно, принимая соответствующий необходимый закон. Благодаря этому реформа ЖКХ в стране завершилась за 5–7 лет.
В настоящее время в Польше наиболее развитые жилищные товарищества, по сути аналог украинских ОСМД, которые создаются, если есть два и более собственника жилья. Если же общество имеет более семи владельцев, то оно обязано выбрать орган домоуправления, который руководит делами жилищного товарищества и представляет его в отношениях с внешними организациями и между обществом и собственниками помещений. Жилищные товарищества оплачивают коммунальные услуги, непосредственно заключают договоры на оказание услуг по вывозу мусора, обслуживание лифтов и т.д. Но хотя они и обладают всеми правами юридического лица, такими по факту не являются.
Поскольку управление обслуживанием и содержанием жилого фонда требует определенных знаний, опыта, навыков, которыми не всегда владеют члены органов домоуправления, в Польше появилась профессия «управляющий недвижимостью». Чтобы получить эту специальность, необходимо закончить специализированные курсы, после окончания которых выдается лицензия на право управлением недвижимостью. Работающий в жилом обществе управляющий в конце каждого года на общем собрании членов общества отчитывается о проделанной работе и расходах.
Система удобна не только тем, что домами, по сути, руководят люди с необходимыми для этого знаниями и умениями, но еще и тем, что по сути пройти подобные курсы, а значит обучиться чему–то новому, получив не только знания, но и дополнительный плюс как квалифицированный сотрудник, может практически каждый гражданин Польши.
Германия
Интересная система домоуправления нынче действует в Германии. Начать стоит с того, что управление домом зависит от того, к какому типу помещения данное жилье относится. Существуют «социальные дома»,этакоемуниципальноежилье, которое, однако, находится в собственности частных компаний, имеющих договор с государством.За обслуживание «социальных домов» отвечает компания, нанятая их собственником. Каждый жилец при заселении заключает договор, в котором, в том числе, прописаны основные обязанности арендатора, например, обязанность в соответствии с графиком убирать в подъезде или на придомовой территории, причем делают это жильцы самостоятельно. Уйти от выполенения данных работ невозможно, поскольку это будет расценено как нарушение договора, за которым последуют либо штрафные санкции, либо выселение.
Также существуют вполне привычные многоквартирные дома, которые обслуживаются аналогами ОСМД. Жители такого дома ежемесячно вносят определенные суммыв общую кассу,причем размер взносов утверждается на общем собрании. Часть денегидет на текущее обслуживание, ремонт и вывоз мусора, часть откладывается на капитальный ремонт. Порядок уборки подъездов и придомовой территории также решается на общем собрании— если все готовы платить дополнительную сумму, нанимают соответствующий персонал, если нет, разрабатывают график и убирают сами. На поставку воды, электричества и газа каждый владелец квартиры заключает собственный договор с поставщиком.
Франция
По законодательству Франции объединения владельцев квартир называются синдикатом и обладают правами юридического лица. Что касается прав на управление домом, то они у местных объединений черезвычайно широки. Так совладельцы дома имеют право достраиватьздание, выполнять земельные работы на придомовой территории,строить новыесооружения во дворах, парках и садах, принадлежащих дому, и многое другое.
Вместе с тем, собрание не может, кроме какединогласным решением всех совладельцев, принимать решения касательноотчуждения общих частей дома, сохранение которых необходимо для соблюденияназначенияздания. В общем консолидация и коллективные решения. Вот залог успеха французской системы.
Коммунальные службы во Франции являются муниципальными, но широко применяется практика применения концессий. Если говорить упрощенно, то с предприятием коммунальной сферы, принадлежащего местной власти, частная фирма может заключить договор концессии и эксплуатировать такое предприятие, получая от потребителей плату за предоставленные услуги.
Выводы
Украинцам стоит обратить внимание и на страны Евросоюза в части деятельности профсоюзов управляющих объединений совладельцев многоквартирных домов, которые обладают мощным материальным и информационным ресурсом для эффективной и продуктивной деятельности. Полезным также может оказаться их опыт по созданию и распространению среди населения специализированного издания, которое бы сообщало о новинках в законодательстве, информировало о позитивной практике управления жильем, а также давало ценные контакты и советы самим домоуправителям.
Время еще есть, и возможностей для создания ОСМД, как и позитивного опыта соседей и ЕС, и вправду хоть отбавляй. Главное — начать шевелиться и наконец–то проснуться от этого апатичного сна.
Александр Летов
