Если у вас нету дома, или Как купить квартиру без агентства?
Покупка какой-либо недвижимости – дело весьма серьёзное и ответственное. Особенно, если речь идёт о приобретении квартиры. Согласитесь, что нет более дорогого имущества у человека, чем крыша своего дома. Именно поэтому покупка квартиры - вопрос не просто важный, а порой и глобальный. Ведь необходимо тщательно продумать все этапы и предотвратить возможные сложности при этом.
Сегодня есть два способа покупки квартиры: первый — самостоятельно подыскать варианты через прессу и второй — через агентства по недвижимости (АН), где поиск интересующего жилья и проверка документов возложены на риелтора. Но можно ли доверять посредникам при заключении сделок с приобретением жилья или всем, начиная от поиска и заканчивая оформлением документов, всё-таки заняться самостоятельно? А может, стоит провести собственную проверку квартиры перед покупкой, не полагаясь только на представителя АН? Итак, что нужно сделать, чтобы купить квартиру без помощи риелтора, или в случае, если вы хотите продублировать проверку документов специалистом АН, «Первой городской» рассказала директор агентства недвижимости «Позитив» Лилия Фетисова.
Шаг 1. Узнаем о продавце квартиры
Во-первых, как бы это банально не звучало, посмотрите паспорт продавца. Этот человек, являясь владельцем квартиры, может быть не прописан в ней, например, если у него есть несколько квартир. Если же он все-таки прописан, то следует посмотреть соответствующую страницу в паспорте. Кстати, если вы видите, что у хозяина есть пристрастие к алкоголю или замечаете за ним неадекватное поведение, нужно выяснить, не находится ли он на учёте в наркологическом или психоневрологическом диспансере. Ведь из-за этого сделка может быть оспорена на основании недееспособности владельца квартиры. Поэтому потребуйте от продавца соответствующие справки. Для спокойствия ещё рекомендую пообщаться с соседями, чтобы избежать неприятных сюрпризов. После этого у вас должно появиться чувство полной уверенности в том, что продавец – именно тот человек, которым представляется.
Шаг 2. Проверяем документы на право собственности.
Это могут быть: свидетельство о праве собственности на квартиру, договор купли-продажи, свидетельство о праве на наследство, акт о приватизации. Хочу отметить, что все важные для заключения сделки документы должны предъявляться в подлинниках. Нельзя иметь дела с копиями, даже нотариально заверенными.
Если же:
- продавец - не единственный владелец квартиры, требуйте нотариально заверенное согласие всех её совладельцев;
- один из собственников жилья - несовершеннолетний, должно быть разрешение опекунского совета на его продажу;
- продавец женат или замужем (имеет гражданского мужа или жену), а квартира была приобретена в период супружеской жизни, эта квартира считается собственностью этой пары. В этом случае должно присутствовать нотариально заверенное разрешение супруга/супруги на совершение такой сделки;
- квартира получена по наследству, узнайте у продавца о родственниках умершего владельца квартиры, которые теоретически могли бы претендовать на неё. Такой наследник может обратиться в суд с прошением о восстановлении срока на принятие наследства, например, в связи с тем, что он только недавно узнал о смерти родственника и, соответственно, не мог предъявить свои права в установленный законом срок;
- квартира продаётся по доверенности, необходимо требовать личной встречи с хозяином квартиры. Без непосредственного знакомства и проверки, как это было описано выше, покупка категорически противопоказана. А когда вы встретитесь с хозяином, предложите ему самому заключить сделку.
Шаг 3. Берем справки из ЖЭКа и инвентарь-бюро
В вашей будущей квартире на момент покупки кроме продавца никто больше не должен быть зарегистрирован, потому что потом придётся человека выписывать через суд. Вот почему это очень важно сделать одним из обязательных условий сделки. Вы можете вместе с продавцом пойти в ЖЭК и получить справку с перечнем зарегистрированных людей в данной квартире. Такой документ действителен в течение 10 дней. Там же можно взять выписку с историей всех регистраций вообще, после чего выяснить у предыдущих жильцов причины их выписки и обстоятельства. Например, человек мог быть временно снят с регистрации из-за пребывания в местах лишения свободы. Пока он отсутствовал, квартиру могли приватизировать без его участия. В таком случае после покупки квартиры может выясниться, что вы приобрели ее уже с жильцом, да еще каким.
Немаловажно проверить в ЖЭКе коммунальную задолженность вашей будущей квартиры, даже если продавец предоставляет такой документ. Эта проверка обойдётся недорого – около 20 гривен.
Также перед покупкой квартиры необходимо взять справку из инвентарь-бюро, которая в среднем будет стоить 200 грн., но вообще цена зависит от срока подготовки.
Шаг 4. Отправляем запрос в Единый реестр судебных решений.
Это делается для того, что узнать «криминальное прошлое» квартиры, которую вы собираетесь приобрести. Ведь она могла быть ранее предметом судебных разбирательств. Для этого с помощью нотариуса вам необходимо сделать запрос по данному адресу в Единый реестр судебных решений. Такая справка обойдётся вам в сумму около 50 грн. Если всё же у этого жилья было «тёмное прошлое», стоит обратиться к юристу за консультацией и разузнать о возможности возобновления дела по вновь открывшимся обстоятельствам.
Шаг 5. Проверяем предыдущие сделки с этой квартирой.
Многие думают, что если последняя продажа квартиры была более трёх лет назад, то она безопасна с точки зрения возможности её оспорить. На самом деле это не всегда так. Риск, хоть и гораздо меньший, но есть в любом случае. Конечно, если ваш продавец сам недавно купил эту квартиру и тут же продает, это уже должно настораживать.
Вам необходимо очень внимательно изучить все обстоятельства сделки купли-продажи, поскольку именно она является наиболее опасной с точки зрения попытки оспорить её в суде. Например, может неожиданно выясниться, что ваш продавец приобрёл квартиру мошенническим путём, обманув её прошлого хозяина. Есть примеры того, как суд постановил вернуть квартиру пострадавшему, а новый владелец потерял свои деньги.
Поэтому постарайтесь познакомиться с предыдущим владельцем квартиры, если нужно, требуйте у продавца свести вас. Помимо того, можете посетить нотариуса, у которого заключалась та сделка. Тогда появится возможность просмотреть и изучить все интересующие вас документы. При желании можно восстановить всю цепочку продаж. Но всё же, если квартира в течение трёх лет несколько раз переходила из рук в руки, рекомендую вам не связываться и подыскать другую.
Елена НЕСЕН
